万科金域蓝湾
房产11115朱群
一、概述
二、市场环境分析
三、策划对象特性分析
四、竞争状况分析
五、项目
六、项目定位
七、项目营销策略
SWOT分析2
一．概述
万科金域蓝湾，位于北翼新城核心区北XX，是中国房地产第一品牌——万科，进驻南通的首个标杆项目，项目占地约10万方，总建面约22万方，其中住宅建面约15万方，是集住宅、公寓、商业为一体新一代城市综合体。项目采用Artdeco经典外立面，东南亚风情园林，引入万科低碳节能技术和全面家居解决方案，以万科金色系列的最高标准，倾力打造22万㎡高端生活住区，给通城人民带来全新的人居体验。
二．市场环境分析
2．1整体概括
北翼新城之核心，南通未来之浦东：北翼新城作为南通“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，XX等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
2.2区域房地产市场分析港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一—南通市城区西北XX，南枕长江，与上海、苏州隔江相望，北临广袤的苏北平原，是南通市XX以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团，经过近年来的大力发展，港闸区在时空上实现与上海及国际全方位接轨、融合，与外界的沟通联系更加便捷，成为世界第六大经济中心上海都市圈内独具吸引力的现代工业区。
三．策划对象特性分析
3.1项目概况
1)项目名称：XX金域蓝湾
2)项目规模：9-26层的小高层和高层，目前有A、B区
3)项目宅户户型：95㎡创新三房、105㎡标准三房、135㎡豪华三房
3.2技术资料
建筑面积：
3.3周边配套设施教育：北城小学（规划）、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园医疗：国际私立医院（规划）、第六人民医院
商业：北XX商圈、五星级酒店、中心、美食城华XX等
娱乐：方特游乐场等
交通：32路公交，44路公交，火车站，汽车站
物业：万科物业
四．竞争状况分析
竞争楼盘基本情况楼盘一：国基桂花小镇
物业类别:住宅项目,特色宜居生态地产,公园地产
建筑类别:高层小高层项目状态:在售
占地面积:55411㎡建筑面积:110000㎡
所属区域:港闸区容积率:1.96绿化率:40%开发商:公司
项目地址：港闸区工农北XX（二号桥北500米）
楼盘二：绿洲国际
占地面积:35215平方米建筑面积:97462平方米
容积率:2.77绿化率:40%
停车位:405个机动车位所属商圈:城北
交通状况:32路、44路在长华路口北下车；驾车沿钟秀路到北城XX往北直走即到
楼盘三：苏建阳光新城
建筑类型：小高层、高层物业类别：普通住宅
建筑面积：450000平方米占地面积：380000平方米
容积率：1.70绿化率：40%
城区：港闸区产权年限：70年
物业公司：公司
物业费：1.60元/月/平方米
开发商：公司
均价：9300元
楼盘四：金海岸占地面积:61175平方米建筑面积:97067平方米
容积率:1.39绿化率:28%
停车位:1:1产权年限:40年
物业管理公司：公司
交通状况:52路公交（在金海岸国际广场下）楼盘五：华强城
占地面积:403657平方米建筑面积:平方米
容积率:2.53绿化率:45.58%
停车位:8069个产权年限:70年
物业管理公司:公司
交通状况:55路、41路（至鸿鸣金属广场站下）
五．项目SWOT分析
5.1优势（S）
1）地段升值潜力大：北翼新城之核心，XX未来之浦东：北翼新城作为XX“十二五”规划的重点区域，是XX城市外扩的第一站，6
随着北XX等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，万科等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
2）户型设计合理：房型布局紧凑灵活，实得面积大，户型周正，采光、通风条件好，厅市厨卫阳台等配套功能布局合理，动静分明，私密性良好。
3）逐渐形成了一个成熟的社区生活圈，公共设施齐全，基础设施建设日趋完善。周边配套设施齐全：
教育：北城小学（规划）、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园医疗：国际私立医院（规划）、第六人民医院
商业：教育：北城小学（规划）、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园
医疗：国际私立医院（规划）、第六人民医院
商业：北XX商圈、五星级酒店、中心、美食城、
华强电子数码广场等
娱乐：方特游乐场等
交通：32路公交，44路公交，火车站，汽车站等
娱乐：方特游乐场等
4）投资回报率高；随着商业气息日渐浓厚，北翼新城，升值潜力看好，投资回报率一路高扬。
5.2劣势（W）
1）地块小，难以形成规模，内部景观建设受到一定的影响。
2）容积率的，影响住户的居住档次。
3）受国家金融的调整，利率调高，将一定程度上影响住房销售。
5.3机会（O）
1）北XX与永怡路交汇处，北XX商圈、五星级酒店、中心、美食城、华XX等，在未来的一两年后将会是南通市的又一大商业圈，升值潜力大。
2）房地产业仍处于上升的阶段，尤其是小户型的发展存在较大的市场空间，市场需求量大。
5.4威胁（T)
1）周边小区较多，房价差价不大
2）国家宏观形势不明朗，导致整个市场前景模糊。
六．项目综合定位
1、市场定位
万科金域蓝湾附近的楼盘唯一与之媲美的就是国基桂花小镇，无论是在价格或者绿化。所以我们结合市场情况和自身品牌特点，以及我们的金色主题——“花开蓝湾，成熟绽放”和有保证的楼盘质量，充分迎合市场，占领市场，成为地产界最大的焦点。
2、项目形象定位：
在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心”的双重“抵买”价值。使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体8
现项目内外环境的优越。
3、目标客户：
根据社会、人口等发展趋势和特点，万科将所服务的客户分为五大类：
4、目标市场细分：
(1)购买阶层
1)自用：大众市民，有能力而又确实希望置业的。
2)安居保值：高薪收入阶层。
3)换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士，房改房原居者
4)投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群，针对本项目，被吸引的多是中小型投资者。
(2)年龄层次：中青年人为主（3050岁）
3)家庭结构：三五口之家为主
七．项目营销策略
7.1.1现场包装策略
1)工地现场包装
在项目宣传启动后，进入导入期。立刻对项目全部围墙广告进
行更换；包装上以展示形象广告为主，以围墙广告向市场告知项目即将推出产品信息。根据这期产品特性，以形象广告进行攻心战术以达到建立项目形象目的。
在项目强销期后，此时项目市场形象已初步建立，冲动型客户
已也已购买，我们面对的客户更多的是理智型客户，这时应更换全部围墙广告，针对此类客户类型心理特点，广告内容以项目卖点为主，在广告语言的煽动下，用事实说话，以达到促进销售目的。
2）样板房包装
精装修销售，针对此期目标客户群较年轻化的特点，以现代简
约呈现出不同的故事形式进行包装，使其在讲解时趣味性强，引发客户的共鸣和购房后的憧憬，以促进项目销售。
配置专职样板房管理人员，工作人员要求年轻，服装要求具有
活力，体现年轻活力；样板房管理员要时刻保持样板房的卫生清洁，同时能达到一定的样板房讲解能力，在客户参观时，提供热情周到的服务，使客户在参观过程中能体会到专业、热情的物管服务，以促进项目销售。
3）售楼处包装
售楼处展板内容初期以项目形象内容为主，强销期后以项目卖
点内容为主，以贴合销售需要。
售楼处需配合楼盘的性质来营造气氛，布置一些赏心悦目的小
植物和小饰品，配以竹和玉的主题，以满足项目形象和目标客户群心理的需求。
7.1.2广告推广策略
1）广告推广整体思路
形象建立期：采用户外、工地围墙、报纸、短信、网络等集中
轰炸的方式，快速建立项目时尚、高雅形象，引发购买冲动。市场预热期：由虚转实，对竹海玉台的配套及项目卖点进行市
场宣泄，加强目标客户群对项目的认知与购买信心。
强销期：深入的进行项目与产品的卖点挖掘，对卖点进行局部
描写和细部放大展示，进一步刺激客户购买欲望和信心。
持销期：进行企业品牌和项目品牌推广，结合物业管理以及项
目所倡导的生活方式展示，促进客户之间的口碑传播，多重刺激引发客户的强烈购买冲动。
尾盘期：宣传上强调项目处于城市中心，该地段小户型产品的
稀缺性以及项目的投资增值潜力，结合一定的促销手段加以清盘。
2）不同销售阶段的媒体组合策略
各媒体优缺点分析
不同销售阶段，媒体的具体组合
3）不同销售阶段的媒体策略户外策略：在各阶段都是主要担负建立本项目时尚、高雅形象宣传目的；在开盘节点或其他重大节点前进行更换，传递开盘等重大信息，开盘一周后重新回到形象广告上。
报纸策略：在形象建立期以建立项目时尚、高雅形象为主要目的，同时配合项目活动信息传递；在预热期，主要以传播项目卖点为主；同时配合项目开盘等重大信息传递；强销期主要进行深挖的项目卖点传播，同时配合活动需求，传递信息；持销期对项目品牌、物业管理等进行传播。
网络：在各阶段，网络平面广告以传播项目形象和活动信息为主；网络文章以项目整体介绍、卖点展示及活动内容具体播报为主。短信：项目开盘时以“样板房开放暨时尚T台秀”、“不同的角度青春摄影展”等系列活动和促销活动信息传播为主。
电台：不同阶段以项目形象信息、项目卖点信息和活动信息传递为主。